東証REIT指数の今後の見通し(2016年2月23日版)

 東証REIT(リート)指数をMAXIS Jリート上場投信(ETF1597)を利用して分析及び今後の予想を行ってみました。

 2016年初はアメリカの利上げの影響で不振が予想されたREITですが、日銀のマイナス金利導入により、利回りアップの期待感から一転REITが買われる展開に。

 日銀のマイナス金利導入発表後に価格が上昇したREIT指数、果たしてこの上昇は本物か?それとも一時的なものなのか?

 上昇したREIT指数、値位置的には非常に重要な地点に位置しています。今後予想される値動きを3パターン考えてみました。

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東証REIT指数の高値と安値

 波乱の幕開けとなた2016年の世界の株式市場。日本株も例にたがわず急落しています。そんな中で突如発表された日銀のマイナス金利導入。日本株全体にとっては、日銀のマイナス金利導入発表はそれ程大きなインパクトは与えませんでしたが、REITの価格はマイナス金利発表を機に大きく上昇。

 銀行からの借入で物件を仕入れるREITとすれば、マイナス金利の導入で銀行からの借入金利を安くすることができれば、浮いた分は分配金に回すことができる=利回り上昇が見込める、ということでREITにとって日銀のマイナス金利導入は非常に分かり易い形で追い風となります。そんな背景もありREIT価格は上昇しています。

 今回、東証REIT(リート)指数をMAXIS Jリート上場投信(ETF1597)を利用して分析及び予想を行いますが、まず最初に直近の高値と安値の確認から始めてみます。

16.2.22REIT指数-高値と安値-min

高値→2,030円(2015年1月15日)
安値→1,512円(2015年9月7日)

 2015年1月に2,030円の高値を付けたREIT指数は9月まで下落トレンドが継続します。9月に大きな下落により1,512円の安値を着けて、これで下落トレンド終了。その後、それまでの下落を取り戻すかのような上昇が始まります。
 しかし2015年末から再び下落を始めたREIT指数。2016年初の株価の大幅下落もあり、このままジリジリと下がっていくかと思いきや、日銀のマイナス金利導入発表を受け急上昇。再び上昇トレンドに入り、現在に至っています。

 尚、2016年2月22日(猫の日、笑)の終値は1,870円となっています。

東証REIT指数を考える上での3つのポイント

 今後の東証REIT指数を考える上で、参考となるポイントは3つあると考えられます。

①フィボナッチ・リトレースメント

 お馴染みのリトレースメントを最高値と最安値に引いてみます。

16.2.23REIT指数-フィボナッチリトレースメント1-min

 1,512円の安値から現在に至るまでのREIT指数の立ち上がりにおいて、フィボナッチ・リトレースメントのラインが効いている、ということが分かります。

 現在は76.4%でセオリー通りに反転した指数が再び上昇している所。リトレースメントの最大のポイントとも言うべき76.4~88.6で指数は反転するのか、そのまま上に突き抜けてしまうのか、今後の値動きが大いに注目されます。

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②ハーモニックパターンを形成中

 上記のリトレースメントを引いたチャートを見て、パッと思いつくのは、あーハーモニックパターンを形成しつつあるなぁ、ということ。

 16.2.23REIT指数-ハーモニックパターン-min

 既に一回反転してはいますが、ヒゲで押し戻されているので、ハーモニックパターンの効果が本格的に表れる前と考えれば、今後リトレースメント76.4~88.6のゾーンでガートレー(76.4%)かバット(88.6%)でチャンと指数が反転するかどうかは見所です。

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③1,840~1,900円の価格帯別出来高

 フィボナッチ・リトレースメント61.8~76.4のゾーンでもある1,840~1,900円のゾーンは、左側の価格帯別出来高を見ると、出来高が上昇しているのが分かります。出来高の多い価格帯は値段の停滞もしくは反転、が発生しやすい場所と言えます。

16.2.23REIT指数-価格帯別出来高-min

 まさに現在RIET指数は価格帯別出来高から見た注目ポイントに位置しています。ここで過去の相場のようにレンジ相場に入ってしまうのか、それとも売り圧力の前に相場は跳ね返されてしまうのか、それとも何も意に介さず目指せリトレースメント76.4~88.6となるのか。

 今後の動きはさておき、価格帯別出来高からは現在のREIT指数は今後の動きを占う上で重要な値位置にいます。

東証REIT指数の今後予想される値動き

 東証REIT指数について、上記のポイントをふまえ、今後の値動きを3パターン予想してみました。

①ハーモニックパターンを形成

 ポイント②で指摘の通り、現在の東証REIT指数はハーモニックパターンを形成しつつあります。よってこのまま上昇すればフィボナッチ・リトレースメント76.4~88.6%でハーモニックパターンが完成。

16.2.23REIT指数-ハーモニックパターン-min

 問題はここから先。ハーモニックパターン形成後、更に上昇して目指せ最高値2,030円を目指すのか、それともセオリー通り指数は落ちてゆくのか。

 既にヒゲを付けながらでも一度76.4%を付けた後で指数は下落しており、これをガートレーでの反転と考えれば、今回の上昇でそのまま上に行ってしまう可能性があります。

 この辺りがどうなるかは、日本株全体の方向次第ではないかと。これ以上日本株全体が下がるようだとさすがにREIT指数とは言え、少なくともイケイケドンドン、とはならないでしょう。逆に3月期末に向け、株価対策等で日本株全体が上がるようだと、その流れで目指せ2,030円というシナリオも出てきます。

 いずれにしてもハーモニックパターン形成後の東証REIT指数の値動きには要注意です。

現在のゾーンでレンジ相場を形成

 東証REIT指数が現在位置している1,840~1,900円というゾーンは、上記で指摘の通り価格帯別出来高が多くなっている場所であり、尚且つフィボナッチ・リトレースメント61.8~76.4のゾーンと一致しています。

16.2.23REIT指数-レンジ相場-min

 価格帯別出来高が多くなっているゾーンは相場が停滞=レンジに入ることが多く、またリトレースメント61.8~76.4もレンジ相場となりやすいゾーン。更に過去レンジ相場を形成していた場所でもあり、日銀のマイナス金利導入効果で上昇した東証REIT指数もこの辺りでヤレヤレ、という感じで値動きが止まってしまう可能性があります。 

価格帯別出来高の壁他にはばまれて下落

 最後は下落のシナリオ。現在のゾーンは価格帯別出来高が増えている地帯ですが、当然売り圧力も多い場所。ここで同程度の買い圧力がなければ、当然指数は下落してゆきます。

 さらにヒゲだったとは言え、一度リトレースメント76.4を着けている東証REIT指数、戻りの上昇はここで終わり、と価格帯別出来高の壁にはばまれて下落する可能性も。

16.2.23REIT指数-下落-min

 下げ止まる気配のあまり見えない日本株。そんな中でREITの日銀マイナス金利導入祭りが終了すると、あとは祭りの後とばかり、下落が待っている可能性も当然あります。

REITの見方自体は再点検の必要あり

 2016年のREIT市場の見方、という記事を書いていますが、コレは当然日銀のマイナス金利導入前に書いたものです。

 書いた時はアメリカで金利の引き上げが予想されるので、2016年のREIT市場は全体的には厳しいかな、との思いがありましたが、現段階ではちょっと見えません。

 ファンダメンタル的な状況が分からないのであれば、チャート一本で判断。となると、少なくともハーモニックパターン形成を前提に考えて、ハーモニック形成後の値動きにうまく乗る、というのが一つの方法ではないかと。問題は、ハーモニックを形成の後、上に行くかor下に行くか。ここは東証REIT指数を買おうとお考えであれば、じっくりと日々チャート及び日本株全体の相場状況とにらめっこする必要がありそうです。

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東証REIT指数を無料で売買する方法

 今回東証REIT指数をMAXIS Jリート上場投信(ETF1597)を利用して分析及び今後の予想を行ってみました。東証REIT指数はETFを利用すれば、売買可能ですが、何とMAXIS Jリート上場投信は手数料無料で売買する方法があります。
 
 カブドットコム証券で売買する、それだけです。

 カブドットコム証券はETF13銘柄に限り手数料無料で売買が可能になっており、その中にMAXIS Jリート上場投信(1597)も入っています。

16.2.12カブドットコム-REITのETF手数料無料-min
「カブドットコム証券のフリーETFサイト」より

 少しでも売買手数料を安くして東証REIT指数を売買するのであれば、カブドットコム証券でMAXIS Jリート上場投信を売買するのがオススメです。売買コストは随分安くなったとは言え、損切の時に売買手数料の高いor安いが効いてきます。手数料がなければ収支トントンで逃げれるのに・・・、という場面、ここで手数料が安ければ、簡単に撤退できます。そこで撤退しないとズルズル含み損を抱えて・・・、となりがちです。

 東証REIT指数の売買の際はカブドットコム証券でのMAXIS Jリート上場投信の売買を検討してはいかがでしょうか?

 口座開設は下記からどうぞ!管理人もカブドットコム証券の口座を持っていますが、ネット申込みでも、資料請求でも、非常に手早く口座開設ができますよ。色々な証券会社の口座を開設しましたが、口座開設から取引可能になるまでのスピードは最速でした。

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まとめ

 実は2015年日本株のパフォーマンスはそこそこ良かったのですが、それをしり目にパッとしないパフォーマンスだったREIT。そして2016年初頭の世界的株価下落の中で、日銀のマイナス金利発表と言う思わぬ事態に遭遇し、REITの価格は上昇しています。

 さてこの上昇は本物なのか。それとも一時の気の迷い的な上昇となるのか?

 重要な値位置に差し掛かっている東証REIT指数。2016年は2015年のウップンを晴らすことができるのか?注目です。

不動産特化型ソーシャルレンディングという選択肢も

 REIT投資に興味があるなら、不動産特化型ソーシャルレンディングという商品を知っておいても損はありません。現在、世界で急速に広まりつつあるソーシャルレンディングですが、日本では主に不動産投資の分野で利用がなされています。

 多くの不動産向けソーシャルレンディングが存在しますが、ラッキーバンクは不動産に特化し利回り10%前後でこれまで分配金遅延の発生が無い、という実績を有しています。また原則毎月分配型の設計となっており、満期時一括の場合と異なり万一の時でもある程度の回収が可能となっています。

 当然元本保証型の商品ではないのでリスクはありますが、REIT投資に興味があるならソーシャルレンディングにも目を向けて見てはいかがでしょうか?ラッキーバンクは数万円から投資可能であり、少しずつ資金を投入する、という運営スタイルも可能です。

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関連記事:不動産特化型ソーシャルレンディング、ラッキーバンクとオーナーズブックの比較

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