東証REIT指数不振の中、ホテル型REITが奮闘

 東証REIT指数が株に比べるとパットしていません。REITの不振は実は日本だけに限ったお話ではなく、海外でもREITの価格はイマヒトツ値上がりしていません。

 そんな中、日本ではあまり注目されていなかったホテル型REITが、東証REIT指数不振の中で奮闘。ホテル型REIT、実は隠れたインバウンド銘柄になっているようです。

 そんなホテル型REITについて、ちょっと考えてみます。

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REIT市場の不振は続く

 2015年の春以降、日経平均はスルスルと上がって、目指せ21,000円が近くなってきました。しかしながら、REIT指数の不振は継続中。

 以前、東証REIT指数の予想記事書きましたが、遂に1,900円を完全に割り込んでしまいました。

関連記事:東証REIT指数の今後の見通し

最近のREIT指数

 REITの不振は日本だけでなく、実は海外も同様なので、投資資金が世界を巡っている昨今、REITの不振は日本だけの問題ではないので、スグに指数が回復、というのはチョット難しそうです。

関連記事:海外REIT指数は東証REIT指数以上に不調、REITは先行き不透明?

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2014年以降の海外REIT指数(Trading View)

 そんなREIT市場ですが、国内REITをよく見ると、何と奮闘しているREITも。それはホテルREITです。

 海外観光客の増加によって、インバウンド銘柄的位置付けとなり、ホテルREITの価格は上昇しています。

日本のホテル型REITは3銘柄

 まずは日本のホテル型REIT3銘柄の2年分の値動きを見てみます。

インヴィンシブル投資法人(8963)

星野リゾート・リート投資法人(3287)

ジャパン・ホテル・リート投資法人(8985)

 一方の、東証REIT指数(東証REIT指数連動型上場投信:1343)のチャートはこんな感じ。

 確かに東証REIT指数と比べると、ホテル型REITの価格は奮闘している、と言えます。特にインヴィンシブル投資法人の奮闘は注目に値します。

ホテル型REIT価格上昇の背景、インバウンド銘柄化

 ホテル型REITの価格上昇の背景として言われているのは、外国人観光客の宿泊によって保有するホテルの客室単価の上昇及びホテルの稼働率が上昇して、分配金が伸びている点。
 ホテル型REITは、インバウンド銘柄化、しているようです。

 試しに各銘柄の分配金推移を見てみます。

・インヴィンシブル投資法人の分配金推移
 13/6期264円
 13/12期237円
 14/6期573円
 14/12期733円
 15/6期824円(予想)
 15/12期1,029円(予想)

・星野リゾート・リート投資法人の分配金推移
 13/10期2,439円
 14/4期13,081円
 14/10期16,649円
 15/4期17,075円
 15/10期18,180円(予想)
 16/4期18,828円(予想)

・ジャパン・ホテル・リート投資法人の分配金推移
 12/12期1,427円
 13/12期1,937円
 14/12期2,155円
 15/12期2,402円(予想)

 いずれの銘柄も、分配金は見事に右肩上がり。ただし2012年度とか2013年度以降はREIT市場全体が上昇しているので、その点は注意が必要。それでも、ホテル型REITは今期も分配金が増加の予想となっています。

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ホテル型REITの好調が続くかは検討が必要

 それでは、このままホテル型REITの好調が続くかと言えば、ハイそうですか、とは言えない事情も。

①既に稼働率はパンパン
 ホテルの稼働率、常に100%ということはあり得ません。仮にできたとしても、連日100%の稼働率だと、ホテルの業務が爆発してしまいます。そう考えると、現状の日本の外国人観光客が利用するホテルの稼働率は既に上限に近いのでは。
 ホテルの人手不足の話も聞きますし、出張者がホテルに泊まれない、という話もよく耳にしますので。

②これ以上単価を上げられるのか?
 稼働率がこれ以上上げられなければ、宿泊代上げるのがホテルの収益上げるのには手っ取り早いのですが、問題は今のように外国人観光客が大挙して押し寄せている間はよいのですが、それがバブルとすれば、バブルの後にどうなるのか?
 正直、既にビジネスホテルがサラリーマンからすると、以前から比べるとこれじゃ泊まる気にはならないなぁ、という価格となっています。外国人観光客バブルが去った後、簡単に元のお客さん戻りません。
 ついでに言うと、モノやサービスの価格はそれに付随しているコストがあるのでそう簡単に下げられないので、今がいいからと、安直に値上げするとブームの後で手痛いしっぺ返しをくらうのが世の常。
 ホテル側も、外食チェーン店のように3年で償却すればいいや、という商売ではないので、それは先刻ご承知と考えられます。

 ただし、東京オリンピックまでは外国人観光客は少なくとも大幅に減少するとこはないと考えられます(戦争等がなければ、というのが大前提)。

 こう考えていくとホテル型REITって、不動産価格云々ではなく外国人観光客の数等が価格を決める要因になるので、なかなか面白いですね。東証REIT指数とホテルREITの相関係数調べた訳ではないですが、同じREITでも通常REITとホテル型REITでポートフォリオを組むと、案外面白いモノができるかもしれません。

15.8.11右肩上がり-min
ホテル型REITはこのまま右肩上がりになるのか?

新しいホテル型REIT上場の動きも、いちごHDが計画中

 そんな中で新しいホテル型REIT上場の動きもあるようです。

「ホテル特化型J-REIT上場に向けた取り組みに関するお知らせ」(いちごHD)

 世界を見渡せば、ホテル型REITは結構な種類があります。日本では3つにとどまるホテル型REIT。外国人観光客の増加が背景にあるとは言え、投資家としてはホテル型REITの選択肢の幅が広がることになります。

まとめ

 日本のREIT市場から見ると、傍流的存在のホテル型REITですが、全体のREIT不振の中での奮闘は立派です。

 インバウンド銘柄というと、ラオックス等の小売りや化粧品会社に目が行ってしまいますが、こんな所にもインバウンド銘柄がありました。ホテル型REITの奮闘は、REIT=不振、と一括りにせず、個々の銘柄にまで落とし込むと、意外に儲けるチャンスがあったという好例です。

 全体的には不振のREIT価格、ホテル型REITの奮闘はいつまで続くのか?なかなか興味深いテーマになりそうです。

不動産特化型ソーシャルレンディングという選択肢も

 REIT投資に興味があるなら、不動産特化型ソーシャルレンディングという商品を知っておいても損はありません。現在、世界で急速に広まりつつあるソーシャルレンディングですが、日本では主に不動産投資の分野で利用がなされています。

 多くの不動産向けソーシャルレンディングが存在しますが、ラッキーバンクは不動産に特化し利回り10%前後でこれまで分配金遅延の発生が無い、という実績を有しています。また原則毎月分配型の設計となっており、満期時一括の場合と異なり万一の時でもある程度の回収が可能となっています。

 当然元本保証型の商品ではないのでリスクはありますが、REIT投資に興味があるならソーシャルレンディングにも目を向けて見てはいかがでしょうか?ラッキーバンクは数万円から投資可能であり、少しずつ資金を投入する、という運営スタイルも可能です。

ラッキーバンクの詳細はコチラからどうぞ
関連記事:不動産特化型ソーシャルレンディング、ラッキーバンクとオーナーズブックの比較

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