REIT(リート)が高値警戒?REITと株の深いような浅い関係について

 日本では株価が好調の一方、REIT(リート)が不調の様子。日本でも定着した感のあるREIT(リート)について、改めて考えてみました。
 2009年のリーマン・ショックの際に、実はREITで一番やられた管理人。得た教訓は、REITと言えども長期投資は無理、ちゃんとEXIT(出口)を考えないとダメ、というもの。実はその後、REITから遠ざかっていますが、最近REITの公募の話が多かったり、REITの価格がパッとしない、という話を耳にします。

 けど実はREITの価格がパッとしないの、株価が堅調であれば、実は健全な姿かも。

 最近REITが高値警戒感があるようです。一方、株価はまだまだ行ける?REITと株の深いような、それでいて浅くもある関係について今回はお届け。

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REIT(リート)は株のようだが株ではない

 REITと言えば上場している不動産みたいなモノ。そもそもREITとは・・・、と言う話までは突っ込みません。ただ配当の高い、株みたいな捉え方を一般的にはされています。

 けど考えてみると面白いのは、REITは株であって株ではない点。REITにも個別銘柄があるので個別銘柄の業績の良し悪しはあっても、全体=REIT指数が株価に引っ張られるって、よく考えてみれば少し不思議。
 株もREITも買う人は一緒、という身も蓋もない言い方してしまうと、仰る通りなんですが、けど株とREITは本当に同じ観点で買っていいものなのか?

 この辺り、リーマン・ショックの後で少々考えてました。そしてその頃に出会ったのが下記書籍。

 その後、管理人が相場を考える時の基礎となった本です。チョットお高いですが、なるほど、こーいう考え方もあるんだ、と相場を見る視野が広がりました。

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REIT(リート)も金融商品の一つ

 この本、ごくごく簡単に内容を言うと、市場は株と商品と不動産と債券が相関と逆相関を繰り返しながら回っている、と言うもの。何かが買われる時は何かが売られる、何かが売られる時は何かが買われる、世界市場を見るとそうなってますよ、ということが書いてあります。

 この本に書いてあることを信じるのであれば、REITも不動産の金融商品として、株と連動する時もあれば、逆に動く時もあります。そういう観点で見れば、日本のREIT指数の不調は、これまで株価と仲良く上がってきたREITが本来の動きに戻りつつある、とも見えます。
 ただし、実はそうではなく、REITが先に下落して、株がその後に下落するというような、REITが一歩先行く存在となっている可能性もありますが。

 そんな観点で海外のREITの記事を書いてみました
海外REIT指数は東証REIT指数以上に不調、REITは先行き不透明?

REIT(リート)市場で物件の高値掴みへの警戒

 日本の不動産市場、現在の所はバブルという状態ではないものの、外資系の不動産購入は積極的なので、そろそろ警戒レベルかも。個人的には大阪の道頓堀の
食い倒れ太郎のビルが、外資系になったのは結構ツボにはまりましたが。

 基本的に人口減少社会に入っている日本、不動産が全部が全部値上がりする時代はまず来ないので、上がったものはいずれ下がると考えるのが道理。

 下記は日経新聞の2015年6月6日の記事。

REITは物件取得時、不動産鑑定会社にその物件から得られる賃料収入や利回りの鑑定を依頼する。その際、将来の賃料の値上がりも考慮するが、その見積もりが強気すぎる例が増えてきたわけだ。別の投資家も「賃料想定が足元の実勢より1割高かったりすると、実現性を疑う」と話す。

 そーですか鑑定価格が上昇傾向ですか。そりゃREITの投資家も警戒しますね。鑑定価格を上げるはいいが、想定通りに行かないと、ダイレクトに利回りに響いて来る訳なので。それがREIT指数がパッとしない要因のひとつのようです。

REIT(リート)は増資をしても株のように希薄化しにくいのが面白い所

 上場会社が増資をしても、それまで以上の利益を上げられないと、1株当たりの利益が希薄化するので、投資家は本当に増資をする会社は今後成長するのか、を見極めるのが非常に大切。

 一方のREITが面白いのは、増資をして、そのお金で手頃な物件を買えば、ほぼ予定通りの(鑑定価格が高いと、ここに齟齬が生じる可能性が出てきます)利益や利回りの達成が可能な点。REITの増資後のストーリーは、会社の成長性を読むより遥かに楽です。そんなことや、株式市場の活況もあり、最近REITの公募増資が相次いでいます。早速、昨日日本リート法人が公募増資の発表してましたし。 

まとめ

 若干脈絡の無い文章となっていますが、何を考えているかというと、REITの分析しても面白いかな、ということ。REITもバッチリとチャートはあるので、分析できます。あと内容=数字等の分析は、夢を信じるかどうか、という面が大きい上場会社の事業計画より、分析はしやすいですから。

 どこまでできるか分かりませんが、当サイトでREITも見ていくことにします。まずはREIT指数のチャート分析をしてみる予定。株みたいなものだから、イイヨネって、最初と言っていることが違う?今後はREITの記事もご愛顧下されば幸いです。

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